主债权受让人可以取得未办理转移登记的不动产抵押权

 

 

审判规则

债权人将已办理抵押登记，但未办理抵押权转移手续的不动产，其抵押权与主债权一并转移给受让人，并将该情况约定在与担保人、受让人签订的《债权转让协议》中。之后，担保人未按《债权转让协议》约定的期限履行还款义务，受让人主张实现不动产抵押权的。虽然该不动产抵押权未办理转移手续，但由于作为担保物权的不动产抵押权，随主债权一并转移，故不因未办理转移登记而无效。主债权转移后，除法律另有规定或当事人另有约定之外，受让人可以取得该不动产抵押权。

 

 

基本案情

2015年4月，“A农村信用合作联社”（以下简称：A联社）向“B工贸有限公司”（以下简称：B公司）提供借款300万元，并由甲以其位于E市F区的两幢房屋（分别简称：1号房屋、2号房屋）为B公司提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。2016年10月，A联社将其对B公司、甲所享有的该笔债权及对4号、5号房屋的抵押权转让给“C机械制造有限公司”（以下简称：C公司），B公司、甲均对此予以认可。

2015年5月，D银行向B公司提供借款400万元，并由甲以1号房屋提供抵押担保，且办理了抵押登记手续。2016年3月，D银行将其对B公司、甲所享有的该笔债权及抵押权转让给C公司，B公司、甲均对此知悉且无异议。

2016年11月，C公司将其对B公司、甲所享有的两笔债权及不动产抵押权一并转让给乙，并与甲、乙签订《债权转让协议》，其中约定：“甲于该协议生效之日起30日内向乙履行还款义务，否则乙有权申请实现抵押权。

之后，甲未能按照《债权转让协议》中约定的期间履行还款义务。乙遂以此为由请求法院依法裁定拍卖或变卖甲的1、2号房屋。

 

 

审判结果

一审法院裁定，对甲名下的位于E市F区的1号、2号房屋准予采取拍卖、变卖等方式依法变价。宣判后，双方当事人均未提起上诉，判决已发生法律效力。

 

 

审判规则评析

抵押权是指债权人在抵押物上所享有的，在债务人不履行到期债务时，可就该抵押物的价值优先受偿的权利，主要有动产抵押、不动产抵押两种类型。根据《中华人民共和国民法典》“物权篇”第四百条、第四百零二条的相关规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。债务人或第三人以有权处分的建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”。由此可知，我国对不动产抵押权的设立，采取“强制公示主义”，即需抵押人与债权人订立书面抵押合同并办理抵押登记手续，否则，抵押权不能成立。在此基础上，关于抵押权的转移，《中华人民共和国民法典》“物权篇”第四百零七条明确规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。可见，债权的受让人取得相应的不动产抵押权的基础是主债权的转移，而并非以办理不动产抵押权转移登记手续为必要条件。

因此，债权人作为抵押权人，将已办理抵押登记，但未办理抵押权转移手续的不动产，与主债权一并转移给受让人，并与担保人、受让人以书面的形式固定后，担保人未能如约履行还款义务的，债权受让人可以通过主债权的转移而取得相应的不动产抵押权，并不以办理不动产抵押权转移登记手续为必要条件。对此，最高人民法院在2019年11月14日公布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）的相关内容中，也可见一斑。该《纪要》第六十二条明确：“抵押权是从属于主合同的从权利，根据“从随主”规则，债权转让的，除法律另有规定或者当事人另有约定外，担保该债权的抵押权一并转让。受让人向抵押人主张行使抵押权，抵押人以受让人不是抵押合同的当事人、未办理变更登记等为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

本案中，债权受让人与原债权人、担保人签订了的《债权转让协议》不违背法律法规的相关规定，且各方均对该协议中所约定的内容不持异议。因此该协议合法有效。同时，协议各方对不动产抵押担保物权的转移亦无其他约定，故受让人可以合法取得该不动产抵押权。

 

 

 

适用法律

• 《中华人民共和国民法典》“物权篇”第四百条，设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。

• 《中华人民共和国民法典》“物权篇”第四百零二条，以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

• 《中华人民共和国民法典》“物权篇”第四百零七条，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

• 《中华人民共和国合同法》第八十一条，债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。

• 《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条第八项，因主债权转移引起不动产抵押权转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记。

• 《全国法院民商事审判工作会议纪要》第六十二条，抵押权是从属于主合同的从权利，根据“从随主”规则，债权转让的，除法律另有规定或者当事人另有约定外，担保该债权的抵押权一并转让。受让人向抵押人主张行使抵押权，抵押人以受让人不是抵押合同的当事人、未办理变更登记等为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

   

   

  作者简介

   

  

  魏飞

  北京市华城律师事务所 （实习）律师

  魏飞（实习）律师，毕业于中国人民公安大学，法学学士。前北京市海淀区劳动争议仲裁院优秀仲裁员，中国法学会会员。曾服务物美集团、吉野家等多家大、中型企业，拥有近10年的企业法务、人力资源管理经验。