杜彦博律师代理的涉外执行异议之诉二审案件获逆转胜诉

一、捷报速递

近日，北京市华城律师事务所杜彦博律师代理的重大疑难案外人执行异议之诉二审案件，由北京市第四中级人民法院作出终审胜诉判决：撤销一审判决，驳回案外人全部诉讼请求，我方委托人作为抵押权人的合法优先受偿权得以完整保护。本案从一审败诉到二审彻底逆转，涉及外籍人士购房、外汇监管、不动产执行、担保物权、商品房消费者优先保护等多重复杂法律问题，是极具典型意义的案外人执行异议之诉标杆案例。

二、案情难点：一审败诉，抵押权濒临落空

我方委托人依法受让案涉房屋抵押权，对登记在开发商名下的案涉房屋享有合法优先受偿权。后在执行程序中，外籍人士以“已购房、已付款、已居住”为由提出执行异议，被裁定驳回后，又提起执行异议之诉。一审法院以“购房人与商品房开发企业签订购房合同并支付购房款的事实已由生效民事判决书认定、案涉房屋已交付、购房人在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内没有用于居住的房屋、购房人作为商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权”等理由，支持了外籍人士的诉请，判决不得执行案涉房屋，委托人的抵押权面临彻底落空的重大风险。

三、破局之道：精准法律攻坚，直击三大要害

杜彦博律师介入本案后，面对一审的不利结果，全面复盘证据与裁判逻辑，凭借多年的诉讼实务经验和对法律规定的深入理解，很快找出了一审判决的“硬伤”，确立了精准法律攻坚的代理思路。

1、纠正法律适用：现房买卖不适用商品房消费者优先保护规则

杜彦博律师发现，外籍人士在购买案涉房屋时，案涉房屋已经是建成多年的现房，而非开发商预售的期房，案涉房屋的买卖与一般的二手房买卖并无本质区别。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第126条的规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条是针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权作出的例外规定。本案中的现房买卖显然不应当适用该特殊保护规则，一审法院将《执行异议复议规定》第二十九条作为本案的裁判依据属于适用法律错误。

2、击穿付款效力：违规跨境付款无效

杜彦博律师还发现，外籍人士所主张的已支付购房款，是将美元直接汇付至开发商实际控制人指定的美国账户。根据我国外汇管理法规以及外籍人士购买境内房产的相关规定，外籍人士的购房款必须经银行结汇划入开发商境内对公账户。本案中的外籍购房人以美元形式将购房款汇入境外第三方账户，违反了我国外汇管理的强制性规定，损害了我国金融管理秩序和社会公共利益，如果认定该付款行为有效，无异是在保护非法行为。

3、突破裁判约束：“本院认为”部分无既判力

针对一审法院“支付购房款的事实已由生效民事判决书认定”的裁判理由，杜彦博律师指出，判决书“本院认为”部分作出的认定并非判决主文，不具有既判力，不影响二审法院依据证据和相关法律规定对购房人付款行为的效力作出认定。

四、终审胜诉：二审法院全面采纳我方意见，改判驳回案外人异议请求

北京市第四中级人民法院经审理，全面采纳了杜彦博律师的代理意见，在作出的(2025)京04民终269号判决书中认定：

1、本案购房人与开发商之间的交易本质上是针对已具备完整所有权形态的现房买卖，应适用《执行异议复议规定》第二十八条予以审查，并应受第二十七条关于担保物权优先性的原则约束。《执行异议复议规定》第二十九条旨在解决商品房预售不规范，为保护购买尚未建成房屋的商品房消费者的生存权而作出的特别规定，是对抵押权优先效力的例外规定，一审法院存在适用法律错误。

2、根据国家关于境外个人购房外汇管理的强制性规定，购房款应通过外汇指定银行审核后结汇划入房地产开发企业的人民币账户。本案购房人的付款方式规避了国家外汇监管，损害了国家金融管理秩序和社会公共利益。对该违反金融管理法规的行为，不应予以保护，故本案购房人的付款行为不足以对抗债权人。

二审法院基于上述理由，作出终审判决：撤销一审判决，驳回案外人全部诉讼请求。

五、典型意义：确立两大裁判规则，指引类案处理

本案涉及的焦点法律问题十分典型，此前鲜有先例，北京市第四中级人民法院在二审判决中确立的两大裁判规则，对今后此类案件的处理具有重大参考价值。

1、现房买卖与期房预售适用的保护规则不同：向开发商购买现房，不适用商品房消费者优先保护规则。

2、外籍人士支付购房款必须合规：外籍人士购买境内房产，必须合规结汇、对公支付，违规跨境付款无效。